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2月上海二手住宅樓市成交解讀:成交慘淡,但隨著復工漸有起色 上海二手房 上海二手房行情 上海房產資訊

發布日期:2020/3/10來源:信義房屋

2月上海二手住宅共成交約0.46萬套,成交均價約4.09萬元/㎡,受疫情影響,成交量十分慘淡,但隨著各大企業的復工,成交量也逐漸有所起色。預計待疫情好轉之后,被壓抑的市場需求釋放會產生補償式的交易,故短期內,市場或將迎來一波小高潮。

來源|信義房屋企研室

薦讀|2月上海二手住宅共成交約0.46萬套,成交均價約4.09萬元/㎡,受疫情影響,成交量十分慘淡,但隨著各大企業的復工,成交量也逐漸有所起色。預計待疫情好轉之后,被壓抑的市場需求釋放會產生補償式的交易,故短期內,市場或將迎來一波小高潮。


01
成交量:約0.46萬套

2020年2月,上海二手住宅共成交約0.46萬套,環比下降60%,同比下降53.33%。受疫情影響,成交量十分慘淡。隨著各大企業的復工,成交量也逐漸有所起色。2月20-29日,上海二手住宅日成交量保持在200多套的水平,且呈逐漸走高的趨勢,說明樓市已經逐漸復蘇。


02
成交均價:約4.09萬元/㎡

2020年2月上海二手住宅合同成交均價約4.09萬元/㎡,環比上漲4.60%,同比上漲10.32%,成交均價較1月出現大幅度提升,主要是受成交結構的影響。這也是2018年7月以來,成交均價再次超過4萬元/㎡。


03
各區成交量:16區縣均下降

從1月、2月上海各區的二手住宅成交量對比來看,16個區縣環比均下降(1月:14個),其中,有9個區縣的下跌跌幅超過全市跌幅,普陀跌幅最大,為70.13%。虹口跌幅最小,為48.14%。


04
各區成交均價:12漲4跌

從1月、2月上海各區的二手住宅合同成交均價對比來看,16個區縣中12個環比上漲,4個環比下跌(1月:13漲3跌),4個下降的區域,下跌幅度非常有限,均在0.7%以內。其中奉賢和虹口受成交結構影響,漲幅均超過10%。


05
各環線成交量分布 :外環內占比均有提升

從1月、2月的各環線成交占比對比可以看出,外環以內各環線成交占比均有提升,而外環以外則有所回落。其中,內環以內和中外環間成交占比,均創2019年以來的新高,而郊環以外成交占比則創2019年以來的新低。2019年Q4季度以來,中環以內的成交占比不斷改善,這也可以看到市中心購房者的市場預期不斷向好。


06
各環線成交均價變化 :除外郊環間均上漲

從1月、2月的各環線合同成交均價環比變化來看,僅外郊環間環比負增長,其它環線環比均上漲。其中,內環以內成交均價環比漲幅最大,為6.7%,2019年Q4以來各環線成交均價大多數都現回升,這也與全市的成交均價走勢相對應。


07
各面積段成交量分布:50㎡以下占比創新低

從1月、2月各面積段成交占比對比可以看出,50平米以下和140平米以上的成交占比均現大幅回落,且50平米以下成交占比創2019年以來的新低。與之對應的是,90-140平米的兩個面積段成交占則現明顯回升,均創2019年以來的新高。這說明市場改善型的需求正在崛起。


08
各面積段成交均價變化:各面積段均上漲

從1月、2月的各面積段合同成交均價變化來看,各面積段環比均上漲,其中90平米以下各面積段已連續四個月上漲。其他各面積段也呈現不斷走高的趨勢,也這也與總成交均價走勢相呼應。


09
各總價段成交量分布:300-500萬占比持續走高

從1月、2月的各總價段成交占比可以看出,300萬以下的成交占比繼續走低,創2019年以來的新低,但300-500萬的成交占比則繼續走高,且為2019年以來的新高,這兩個總價段的成交呈現此消彼長的走勢。500-800萬的成交占比在本月也出現大幅度提升,也創2019年以來的新高。上述總價段的變化也與改善型住宅的崛起相呼應。


10
各總價段成交均價變化:各總價段均上漲

從1月、2月的各總價段合同成交均價環比變化來看,各總價段環比均上漲。其中,1200-2000萬環比上漲幅度最大,為8.3%,已連續兩個月呈現最大漲幅。具體來看,800萬以下的各總價段,漲幅均保持在2%左右,增長較為穩定。


總結

2020年2月,受疫情的影響,上海二手住宅僅成交0.46萬套,從2月下半月的成交狀況來看,上海二手住宅日成交量均保持在200多套的水平,且呈逐漸走高的趨勢,說明樓市已逐漸復蘇。

近期,多個城市出臺了穩地產政策,有利于提振對于市場的信心。但多個政府單位接連發聲,表示“房住不炒”仍是調控政策主導方向,預計未來政策不會因疫情影響而出現全面的政策放松。

LPR“降息”如期而至,但LPR出現“非對稱”下降,長端LPR下調較少,則表明房地產貸款政策難言松綁。在此背景下,預計待疫情好轉之后,被壓抑的市場需求釋放會產生補償式的交易,故短期內,市場內市場或將迎來一波小高潮。


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