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租賃合同在疫情背景下的履行及糾紛處理 上海二手房 上海二手房行情 上海房產資訊

發布日期:2020/3/10來源:信義房屋

疫情當下,不少在外務工人員的租賃合同糾紛層出不窮,今天就看看房東信小義和租客如何解決因疫情導致的租賃合同糾紛。

疫情當下,不少在外務工人員的租賃合同糾紛層出不窮,今天就看看房東信小義和租客如何解決因疫情導致的租賃合同糾紛。


首先來解決一個大家都很好奇的問題:


Q:本次新型冠狀病毒屬于不可抗力嗎?

屬于。

對于本次新型冠狀病毒感染肺炎疫情,國家已明確其屬于《中華人民共和國突發事件應對法》第三條中所稱的“公共衛生事件”,按照“乙類傳染病、甲類管理”方式進行防治。

考慮到因疫情防控而帶來的交通管制、人員隔離、返工推遲以及開學延期等情況,直接影響了租房需求,《中華人民共和國合同法》第九十四條規定,因不可抗力致使不能實現合同目的,屬于合同的法定解除情形。但不影響實現合同目的不可抗力不屬于法定解除的情形。

基于此次新型冠狀病毒,出租或承租的房屋遇到以下問題該如何處理呢?

一、租賃合同存續期間


01【房東信小義要求租客立刻搬出房屋,需要承擔什么責任?】


受疫情影響,信小義作為房東要求租客立即搬出房屋,擔心返滬后租客在房屋內生病,增加不必要的麻煩,此時信小義作為房東這么做需要承擔什么責任?

租客有權要求房東信小義承擔提前解約的違約責任。
 
出租人要求提前解除合同并取得租客同意,出租人應當按照約定承擔相應的違約責任,租客應當按照出租人要求在合理期限內交還房屋;如果不能及時交還,應當按照租房合同中約定條款處理租客物品;如無約定,出租人應在租客同意并做好物品保全及保存的情況下,進行房屋的收回;如果租客未與出租人就搬離事項協商一致,出租人無權自行處置租客的物品,但可以通過向法院起訴的途徑收回房屋。

《中華人民共和國合同法》第八條規定,“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同”。


02【租客因疫情不在房屋內租住并不再支付房租,租客應承擔什么責任?】


租客因為疫情、企業停工等影響決定不再返回租住地,也不再支付房租,信小義作為房東該怎么處理呢?

信小義有權解除合同并要求租客承擔違約責任。

如果出租人要求租客在合理期限內支付房租,租客無正當理由仍然不支付房租的,出租人可以解除合同;租客應當為此承擔違約責任,違約責任按照合同約定或按照法律規定。

根據《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規定,“租客無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求租客在合理期限內支付。租客逾期不支付的,出租人可以解除合同”;


03【租客因疫情是不可抗力事件想要解約但不愿支付違約金,這個要求合理嗎?】


租客因疫情期間企業停工,決定返鄉,承租的房屋想要退租,認為是疫情的不可抗力導致,不愿支付違約金,租客的要求合理嗎?

不合理,租客應當支付違約金。

租客解除合同不存在法定免責事由。因其租房是為了居住,疫情并未造成其不能實現該合同目的,解除合同不屬于第九十四條規定之因不可抗力導致不能實現合同目的情形,亦不可援引第一百一十七條將不可抗力作為免責事由,因此提前解除合同應當按照約定承擔違約責任。

《中華人民共和國合同法》第八條規定,“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同”;

第九十四條規定,“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的”;

第一百一十七條規定,“因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況?!?/section>

二、租賃合同到期


01【信小義作為房東可以不顧隔離管制強行要求租客搬出嗎?】


不可以
 
合同到期后,如果租客希望續簽,應當與出租人就合同相關條款協商一致。協商不成,租客應當在房東要求的合理期限內搬離。
 
疫情防控期間,租客在搬家過程中應當按照規定自行做好必要的安全防護,但如果該區域因疫情被隔離或被行政機關嚴格管制,出租人應當服從所在地人民政府及其有關部門發布的決定、命令,配合相關部門依法采取的措施,不能強行要求租客搬離。

02【信小義作為房東能否要求漲租金?】


可以

租客如事先未與房東達成以原租金續簽合同的協議,目前合同到期,續簽的租金與租期需由雙方重新協商約定。疫情不屬于出租人不能漲價的法定事由。

根據《中華人民共和國合同法》第十二條規定,“合同的內容由當事人約定,一般包括以下條款……(五)價款或者報酬”。


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