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年度總結|2019年上海二手住宅樓市成交量升價跌 上海二手房 上海二手房行情 上海房產資訊

發布日期:2020/3/10來源:信義房屋

2019年二手住宅共成交23.84萬套,成交均價3.84萬元/㎡,市場逐漸走出低谷,總體呈現量升價跌的走勢。在當前市場狀況下,預計2020年二手樓市將保持2019年下半年的成交走勢。

來源|信義房屋企研室

薦讀|2019年二手住宅共成交23.84萬套,成交均價3.84萬元/㎡,市場逐漸走出低谷,總體呈現量升價跌的走勢。在當前市場狀況下,預計2020年二手樓市將保持2019年下半年的成交走勢。


01

成交量:共成交23.84萬套

2019年,上海二手住宅共成交23.84萬套,較2018年上漲45.54%,位于近10年以來的第四位,市場逐漸走出2017、2018年的低谷。從2019年各月的成交走勢來看,市場在3月呈現了小陽春,之后則出現低走行情,傳統的“金九銀十”也并未顯現。在總體維穩的主基調下,市場整體表現較為樂觀。



02

成交均價 :為3.84萬元/㎡

2019年,上海二手住宅合同成交均價為3.84萬元/ m2,較2018年下降2.04%,從近10年的成交均價走勢來看,近三年整體保持了平穩的走勢。從2019年各月的合同成交均價來看,則呈現了先揚后抑的走勢。從國家統計局發布的上海各月二手住宅銷售價格指數來看,2019年同比呈現了先跌后漲的走勢,環比則大多保持正增長或持平。



03

各區成交量:各區占比變化幅度不大

從二手住宅成交區域結構來看,2019年浦東新區共成交5.84萬,占比24.5%,較2018年24.2%提升了0.3個百分點,位于各區域之首。總體來看,除寶山上漲0.9%和青浦上漲0.6%以外,其他各區域的成交占比均在-0.4%-0.4%之間,整體變化的幅度并不大。



04

各環線成交量分布:內外環成交占比平分秋色

從2019年上海二手住宅成交的各環線成交來看,以外環線為分割線,外環以內和外環以外的成交基本上是平分秋色,分別占比49.5%和50.5%。對比2018年各環線的成交占比來看,內環以內和外郊環間的成交占比有所下降,其他三個環線則有所上漲,但漲跌幅均低于1%。內環內的成交占比近兩年一直屬于收窄的走勢,且為近十年最低值。從2019年各月的成交分布來看,外環以內的成交占比上半年要大于下半年,這基本上與成交量的走勢相一致。這說明隨著市場成交量的萎縮,對外環以內的影響相對于外環以外更為明顯。



05

各面積段成交量分布:大兩房或小三房占比不斷提升

從2019年上海二手住宅成交的各面積段來看,90平方米以下的成交比重仍達72.5%,觀察近三年的成交數據,90平米以下的成交比重變化并不大,這說明市場仍然以剛需和首改為市場主力。其中70-90平米面積段的逐漸增加,則說明大兩房或小三房的戶型的成交占比不斷提升。



06

各總價段成交量分布:300萬以下仍為市場成交主力

從2019年上海二手住宅成交的各總價段來看,300萬以下成交占比64.6%,較2018年上漲1.1個百分點,仍是市場成交的主力價段。從近十年的數據來看,近三年來,市場整體保持平穩,變化幅度并不大,這也與成交均價的走勢相呼應。從2019年各月的成交走勢來看,300萬以下成交占比與總成交量呈負相關,即成交量增加時,其成交占比則有所下降,這說明市場成交的活躍會帶動成交結構向高總價段轉移。



總結

2019年,上海二手住宅市場總體呈現量升價跌的走勢。成交量的回升,一方面得益于舊改的推進,另一方面則是非滬籍人口社保逐漸滿5年具有購房資格的需求釋放。從2019年12月各大中央會議對房地產的地位來看,2020年仍將堅持房住不炒,因城施策。在當前上海房地產市場維穩的狀況下,預計2020年政策端大幅調整的概率不大,仍將以穩為核心。在此背景下,預計二手樓市仍將保持2019年下半年的成交走勢。


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