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10月上海二手住宅:銀十未現,量價齊跌 上海信義房屋 房產資訊 成交數據

發布日期:2019/11/8來源:信義房屋企研室

上海二手住宅市場在9月小幅回升后,10月重回量價齊跌的走勢,且下跌幅度均較為明顯。

來源|信義房屋企研室

薦讀|10月,上海二手住宅共成交約1.61萬套,在9月小幅回升后,重回量價齊跌的走勢,且下跌幅度均較為明顯。


01

成交量:約1.61萬套

2019年10月,上海二手住宅共成交約1.61萬套,環比下降23.51%,同比上漲35.91%。受國慶黃金周影響,成交量在9月小幅回升后又重回下降通道。從周成交量來看,去除國慶首周,周成交量均保持在0.43-0.45萬套的水平,市場成交較為穩定。





02

成交均價:約3.72萬元/㎡

2019年10月上海二手住宅合同成交均價約3.72萬元/㎡,環比下降2.4%,同比下跌0.44%,成交均價在9月小幅回升后也重回下降通道。



03

各區成交量:16個區縣均下降

從9月、10月上海各區的二手住宅成交量對比來看,16個區縣環比均下降(9月:4個)。其中,8個區縣環比跌幅超過上海全市的跌幅,松江的環比跌幅最大,為33.42%,青浦的環比跌幅最小,為2.1%。



04

各區成交均價:3漲13跌

從9月、10月上海各區的二手住宅合同成交均價對比來看,16個區縣中3個環比上漲,13個環比下跌(9月:11漲5跌),成交均價環比上漲的區減少了8個。下跌區縣中,青浦下降幅度最大,為10.7%。上漲區縣中,嘉定的環比上漲幅度最大,為2.11%。各區成交的均價的大幅回落,也說明市場重回調整階段。



05

各環線成交量分布:僅內環內增加

從9月、10月的各環線成交占比對比可以看出,10月各環線成交占比較9月變化均不大,市場成交區域分布較為穩定。其中,變化最大的即為內環以內,也僅增加了0.4個百分點。



06

各環線成交均價變化:僅郊環以外上漲0.8%

從10月的各環線合同成交均價環比變化來看,除郊環以外環比上漲0.8%以外,其它環線均環比下降,且跌幅均在3%左右。其中,內環以內合同成交均價已經連續4個月下降,下跌走勢較為明顯。



07

各面積段成交量分布:70平米以下呈上升走勢

從10月各面積段成交占比對比可以看出,50平米以下成交占比延續9月的回升走勢,提升1.5個百分點至20%,而50-70平米成交占比也結束了連續4個月小幅收窄的走勢,提升0.7個百分點至。對應下降較為明顯的則是70-90平米和90-110平米,分別下降1.1和0.7個百分點。



08

各面積段成交均價變化:僅200平米以上環比上漲

從10月的各面積段合同成交均價變化來看,7個面積段中僅200平米以上環比上漲0.2%,其它各面積段環比均下降。其中,140-200平米的面積段下降幅度最大,跌幅為8.6%。從近幾個月的走勢發現,各面積段合同成交均價總體上均呈現小幅回落的走勢。



09

各總價段成交量分布:300萬以下成交占比回升明顯

從10月的各總價段成交占比可以看出,300萬以下的成交占比現明顯回升,提升1.9個百分點至66.8%,為2019年3月份以來的新高,而對應下跌明顯的是300-500萬,環比下跌1.1個百分點,為2019年3月份以來的新低。其它各總價段變化不大。



10

各總價段成交均價變化:僅300-500萬和2000萬以上環比上漲

從10月的各總價段合同成交均價環比變化來看,除300-500萬和2000萬以上環比上漲以外,其它各總價段環比均下降。其中,300萬以下創2018年以來的新低,300-500萬和800-1200萬也處于較低水平。1200-2000萬下降幅度最大,跌幅為4.2%。


 

總結

2019年10月上海二手住宅市場成交量價,在9月小幅回升后,重回量價齊跌的走勢,且下跌幅度均較為明顯。從周成交數據來看,成交量走低主要是受國慶黃金周成交量較低的影響。從后幾周成交量來看,均保持在0.43-0.45萬套的水平,市場成交較8月份保持平穩的走勢。


11月5日,央行意外下調MLF利率,小幅降息5個基點。隨著MLF下降,導致LPR有下降空間,這對樓市是利好的,預計后續市場針對首套房貸利率應該有寬松的趨勢。本次MLF利率降低,心理影響大于實際影響,或將影響買賣雙方對于未來樓市的預期。當前,上海二手樓市趨于平穩,在降息的助力下,或將有小幅的回升,但預計回升的力度有限。


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